Маленькая дачка и воз проблем

1 сентября в России официально вступил в силу закон о "дачной амнистии". Казалось бы, россиянам самое время идти оформлять земельный участок в собственность. Ан нет. Как показал "Глас народа", проведенный "МК", большинство граждан просто не знают, с чего начать приватизацию земельного участка. А тот, кто знает, не может подать бумаги на регистрацию.

Как преодолеть трудности? С чего начать? И как стать собственником земли, используя закон о "дачной амнистии"? На эти вопросы "МК" отвечает главный юрист группы отделов Центра правовых услуг компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Светлана Матвеева.

Кто попал под амнистию

Надо помнить, что закон касается только граждан России и не распространяется на юридических лиц и административные образования. Поэтому только граждане имеют право оформлять собственность по упрощенной процедуре - как в садовых товариществах, так и в деревнях. Для крестьянско-фермерского или животноводческого хозяйства упрощенная схема применяться не будет.

Закон регулирует оформление земельных участков для садоводства, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуально-жилищного строительства, огородничества.

Воспользоваться упрощенной схемой имеют право только те, кому участок был предоставлен до 30 октября 2001 года.

С чего начать

Ответ зависит от того, какие документы на участок или на недвижимость имеются на руках. В каждом случае (приватизация земли или строения) имеется множество своих тонкостей.

Рассмотрим самые распространенные, на наш взгляд, случаи.

Оформляем землю

Случай первый. У вас есть постановление о предоставлении земельного участка на право бессрочного пожизненного пользования или наследуемого владения.

Имея такое постановление, человеку не надо идти в орган местного самоуправления, как раньше. Теперь человеку достаточно провести межевые работы, для чего необходимо вызвать геодезистов для обмера участка и выноса границ в натуру, подписать со всеми смежными собственниками акт согласования границ и представить эти документы в органы Росрегистрации. После рассмотрения документов вам выдадут кадастровый план, действие которого законом не ограничено.

Случай второй. У вас имеется постановление, где сказано примерно следующее: "Закрепить за гражданином Ивановым такой-то участок такого-то размера". А на каком праве закрепить - не уточнено. Это значит, что фактически вы являетесь просто пользователем этого участка. Тогда необходимо сделать межевание (вызывайте геодезистов!) и получить кадастровый план (где и как его получить - см. выше). И тогда на основе имеющегося постановления вам оформят право собственности.

Оформляем дом

Чтобы оформить дом, находящийся на участке, необходимо представить в органы Росрегистрации технический паспорт, который выдается в органах БТИ, кадастровый план и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Если строительство дома не закончено - оформляете право на объект незавершенного строительства. Для этого помимо вышеуказанных документов потребуется представить еще и разрешение на строительство. Если разрешения нет, то единственный способ оформить права - в судебном порядке признавать право собственности. А это - тот еще, простите за выражение, геморрой. Отсюда вывод: сегодня выгоднее достраивать дома и оформлять на них право собственности в упрощенном порядке.

На садовый или дачный дом и участок техпаспорт предъявлять не надо. Но человек должен предоставить декларацию с описанием своего имущества (вы сами составляете описание, например: "дом, одноэтажный, деревянный, площадью...") и подать ее в Росрегистрацию. То же самое касается гаражей.

Остается добавить, что нюансов и проблемных мест при оформлении домов и участков великое множество. Поэтому в каждом отдельном случае за консультацией лучше обращаться к профессионалу.

Возможные трудности: как их побороть

1) Случается, что у человека есть право собственности на землю, а постановление, на основании которого оно было приобретено, утеряно. Как быть? Раньше "растеряху" заставили бы получить архивную выписку. По новому закону этого делать не надо. Для оформления достаточно одного документа: либо постановления, либо свидетельства о праве на собственность. Если какого-то из них нет, следует подать заявку в регистрирующий орган и получить недостающий документ.

2) Процедура оформления будет зависеть от того, где находится земля (недвижимость) - в товариществе или в деревне. Если в деревне, то земля могла предоставляться в личное пользование решением председателя совхоза. В этом случае нужно получить выписку из похозяйственной книги по форме, утвержденной Минюстом. После чего с кадастровым планом обращаться в Росрегистрацию.

3) В случае с товариществом имеет значение, когда оно было зарегистрировано в качестве юридического лица. Если земельный участок, составляющий территорию некоммерческого объединения, предоставлен данному объединению до вступления в силу закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (т.е. до 20 апреля 1998 года), гражданин, являющийся членом объединения, имеет право бесплатно приобрести участок в собственность. Но при условии, что он предоставлен в соответствии с проектом организации и застройки территории данного объединения (либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном объединении документом).

В иных случаях земельные участки садоводам, огородникам и дачникам будут предоставляться за плату без проведения торгов. Стоимость определяется органами государственной власти субъекта РФ. Так, в Московской области предоставление в собственность земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется по кадастровой стоимости, но не выше нормативной цены земельных участков.

4) Вместо кадастрового плана можно предъявить в регистрирующий орган заключение правления некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. В органы технического учета для получения каких-либо документов по указанным объектам обращаться уже не надо (т.е. не нужно получать техпаспорт на садовый, дачный дом или хозяйственные постройки, расположенные на садовом или дачном участке). Для заполнения декларации тоже не стоит никуда обращаться, т.к. ее заполняет сам заявитель.

5) Может случиться, что по документам у вас числится 6 соток, а по факту их - 8. Новый закон разрешает включить лишнюю площадь в геодезическое заключение без специальных разрешений. Правда, установлен предел. Разница между "старым" и присоединяемым участком не должна превышать минимальную норму предоставления земли, установленную законом.

6) Надо помнить, что закон не обязывает граждан оформлять собственность, а лишь дает на это право. Причем не оговаривая сроков. Исключение сделано для жилых домов. Если сейчас документов на жилой дом не требуется, то с 1 января 2010 года ко всему вышеизложенному необходимо будет приобщить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Так что выбор, когда заняться оформлением, каждый делает сам.

Что почем

Госпошлина. С 1 января 2007 года она будет равняться 100 рублям.

Землеустроительные работы. Поскольку их проводят частные коммерческие организации, цена ведения "межевого дела" может варьироваться от 300 до 1000 долларов. Это зависит от района и от того, насколько человек торопится.

Как быть, если не принимают документы

Главное - не теряться. Порядок действий зависит от конкретной ситуации, но в любом случае необходимо требовать официального отказа, чтобы обращаться в суд на его обжалование. Если есть проблемы с выдачей кадастрового плана, можно обжаловать и бездействие чиновников. Несмотря на то что рассматривать дело будут в упрощенном порядке, судебная тяжба займет значительное время. Поэтому лучше обращаться к профессионалам или подождать, пока схлынет волна желающих оформить собственность по "амнистии".

Практикум для дачников

Занимаясь подготовкой этого материала, "МК" провел "Глас народа" среди читателей. Что думают они о дачной амнистии? С чем сталкиваются? Вопросов пришло много. Вот лишь некоторые из них (с ответами).

В Наро-Фоминске геодезисты берут за план 10 тыс. рублей. А еще требуют справку об отсутствии подземных коммуникаций. Люди бегают по 80 организациям, отсылают этим организациям квиточки. Маета занимает 3-4 месяца. Каждая справка - 400 рублей. И так продолжается с февраля. А по поводу оформления дачных домов... Нужно хоть какое-то постановление. Люди идут в суд после отказа им в оформлении.

Это большая проблема не только для Наро-Фоминска. Дело в том, что единого центра, где хранились бы сведения обо всех коммуникациях, не существует. В принципе вся информация должна быть в органах архитектуры. Но практика показывает, что не все органы берут на себя ответственность за указание наличия или отсутствия коммуникаций. Есть ФАПСИ, военные кабели, прочие секретные каналы, о которых "архитектура" может и не знать.

Можно сказать одно: геодезисты в таких случаях не правы. Именно они обязаны направлять запросы в эти организации, а не люди бегать. В теории эта услуга должна входить в комплекс геодезических работ. Методические рекомендации проведения межевания объектов землеустройства от 1996 года предписывают следующее: для исполнения работ по межеванию участка исполнителем (т.е. геодезистом) дополнительно направляются письменные запросы о наличии принадлежащих другим лицам объектов коммуникаций. Геодезисты могут рассуждать, что к ним это не относится, поскольку они являются частной коммерческой организацией. Однако если они получили лицензию на данный вид работ, то должны следовать правилам, установленным государством.

Межевание осуществляется на основании договора гражданина с геодезической компанией. В этом договоре советуем прописать задание на выполнение работ. А в нем указать перечень: подготовительные работы, определение границ, площади и т.д. Стоит включить и пункт, обязывающий производителей работ уведомлять лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания. Обычно геодезисты не любят брать на себя эту ответственность. В вашей ситуации скорее всего в перечне работ этот пункт не был указан. И вам стоит обращаться в суд.

В принципе, информация, подаваемая в Росрегистрацию, носит заявительный характер, поэтому указывать, проверяли вы коммуникации или нет, ваше с геодезистом дело.

Участки под индивидуальным жилищным строительством, оформленные в аренду (в Москве), подпадают под "дачную амнистию"?

"Амнистия" предполагает приватизацию земли, которая вообще никак не была оформлена. В принципе ничто не мешает вам подать заявление и попытаться оформить участок в собственность. Практики такой до сих пор не было, т.к. в Москве до недавнего времени это было запрещено - большая часть земли под частными домами оформлялась в аренду.

Участок под индивидуальное строительство был выделен земельной комиссией в 2000 году с "выкупом права аренды". В "дачной амнистии" сказано, что участки, выделенные до 2001 года, можно оформить в собственность бесплатно. А с такой формулировкой можно?

Увы, с такой формулировкой нельзя. Были договорные отношения, стороны пришли к согласию, и на этот случай "дачная амнистия" не распространяется.

Если участок в аренде, можно ли положенные по закону 12 соток приватизировать бесплатно? И на основании чего?

Чтобы ответить на этот вопрос, важно знать, какие документы есть у человека. Имеется ли постановление и с какой формулировкой (закрепить, передать в пожизненное пользование и т.д.). Судя по всему, человек вступил в арендные правоотношения, что засвидетельствовано в регистрационной службе. Поэтому, прежде чем оформлять по упрощенной схеме право на землю, необходимо каким-то образом расторгнуть договор аренды, после чего уже оформлять собственность по упрощенной схеме.

К сожалению, этот вопрос не в полной мере урегулирован законом. Вообще-то до 1 сентября 2000 г. была возможность оформить землю в собственность бесплатно. Почему человек не воспользовался своим правом и не оформил в собственность, а взял в аренду, - это вопрос.

"Милицейский" адрес присваивается зарегистрированному дому автоматически?

Интересный вопрос. В законе прямых указаний, разъясняющих данный момент, нет. Скорее всего будет подготовлено специальное разъяснение для органов, вовлеченных в этот процесс.

На наш взгляд, в товариществах этот вопрос решить будет проще, поскольку у каждого участка имеется свой номер. Что касается участков под ИЖС , то здесь механизм присвоения номеров не совсем ясен. БТИ не имеет на это права, геодезисты - тем более, по сути, этим должна заниматься администрация. До соответствующих разъяснений правительства однозначно ответить на этот вопрос невозможно.

Можно только порадоваться тому, что закон о "дачной амнистии" принят и процедура оформления упрощается. Однако, по мнению экспертов "МК", пока "дачная амнистия" по-настоящему не работает. Причина банальная - нет инструкций, разъясняющих спорные вопросы. А их (спорных вопросов) много.